Was ist eine Baubeschreibung – und warum ist sie für Ihre Sanierung so wichtig?

Was ist eine Baubeschreibung?

Eine Baubeschreibung ist ein Dokument, das alle wichtigen Informationen zum Aufbau eines Gebäudes enthält. Im Gegensatz zum Grundriss, der alle Infos grafisch darstellt, ist die Baubeschreibung tabellarisch. Sie enthält Details zu Materialien, Bauweise, Dämmstandards, Fenstertypen, Baujahr und vielem mehr.

In der Regel wurde sie im Rahmen des ursprünglichen Bauantrags erstellt – als sogenannte baurechtliche Baubeschreibung und ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei größeren Sanierungen mit Bauantrag wird sie oft aktualisiert oder neu eingereicht.

Die Anforderungen an Aufbau und Inhalt sind in den Landesbauordnungen (LBO) sowie in der Bauvorlagenverordnung – insbesondere in § 5 BauVorlVO – festgelegt.

Warum ist die Baubeschreibung wichtig?

Auch wenn sie ursprünglich für die Genehmigungsplanung gedacht war, liefert uns die baurechtliche Baubeschreibung wichtige Informationen für Ihre energetische Sanierung.

Sie zeigt uns zum Beispiel auf, wo tragende Wände sind oder wo welche Leitungen verlegt sind. Viele energetische Berechnungen – wie z. B. Heizlast, U-Werte, Jahresarbeitszahl oder Fördernachweise – basieren auf Daten, die nicht im Grundriss sichtbar sind. Die Baubeschreibung liefert hier die entscheidenden Hintergrundinformationen.

Welche Informationen muss die Baubeschreibung enthalten?

Damit wir effizient damit arbeiten können, muss die Baubeschreibung vollständig sein. Folgende Informationen muss eine Baubeschreibung enthalten:

• Bauherr
• Lage des Grundstücks
• Baugrundstück
• Baujahr des Gebäudes
• Wände: Aufbau, Materialien, Stärke
• Dach: Form, Konstruktion, Dämmung
• Decken und Bodenplatte: Bauweise und Aufbau
• Fundamente: Art der Gründung
• Fenster und Türen: Material, Verglasung, Konstruktion
• Fassade: Bauweise, Oberflächen, Farben
• Haustechnik: Lüftung, Solaranlage, Warmwasser, Sanitär
• Heizsystem: Typ, Baujahr, Technik und Energieträger
• Erschließung: Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gasanschluss
• Nutzung: Art und Nutzung der Geschosse und RäumeWeitere Angaben: Bauweise, Schallschutz, Brandschutz, ggf. Angaben zu Außenanlagen

Besonders relevant für uns sind die Informationen zu Wänden, Dach sowie Fenster und Türen.

Beispiel für eine Baubeschreibung

Im Folgenden finden Sie ein Beispiel für eine Baubeschreibung:

Woher bekomme ich die Baubeschreibung?

In vielen Fällen liegt die Baubeschreibung bereits vor – insbesondere dann, wenn das Gebäude planmäßig errichtet wurde und ein Bauantrag gestellt werden musste. Die Baubeschreibung wurde in diesem Fall durch den Architekten oder Bauträger erstellt und zusammen mit anderen Unterlagen beim Bauamt eingereicht.

Falls Ihnen keine Baubeschreibung (mehr) vorliegt, gibt es folgende Möglichkeiten:

Anfrage beim Bauamt: Die Baubeschreibung ist ein fester Bestandteil der Bauakte. Viele Ämter archivieren diese Unterlagen über Jahrzehnte hinweg. Bei Häusern mit Baujahr nach 1945 ist eine Kopie in der Regel unproblematisch erhältlich. Bei älteren Gebäuden kann es jedoch sein, dass keine Baubeschreibung mehr vorhanden ist.

Eigene Unterlagen oder die des Vorbesitzers durchsuchen: Wer das Haus gebaut oder übernommen hat, findet die Baubeschreibung möglicherweise in Bauverträgen, Kaufunterlagen oder in der Übergabedokumentation.

Rückfrage bei der Baufirma oder dem Architekten: Auch Bauunternehmen, Architekturbüros oder Bauträger, die das Haus ursprünglich geplant haben, können noch eine Kopie in ihren Unterlagen haben.

Kann man eine Baubeschreibung nachträglich erstellen lassen?

Eine baurechtliche Baubeschreibung im engeren Sinne kann nicht nachträglich erstellt werden. Sie ist Teil des ursprünglichen Bauantrags, beschreibt ein geplantes Bauvorhaben zu einem bestimmten Zeitpunkt und dient der Genehmigungsplanung. Sobald das Gebäude errichtet ist, verliert dieser formale Kontext seine Gültigkeit – eine neue, „amtliche“ Baubeschreibung kann daher nicht einfach nachgereicht werden.

Was aber sehr wohl möglich ist – und für Sanierungsprojekte völlig ausreichend – ist die Erstellung einer technischen oder energetischen Baubeschreibung durch qualifizierte Fachleute.

Eine technische oder energetische Baubeschreibung beschreibt den aktuellen Zustand des Gebäudes auf Grundlage vorhandener Pläne, Fotos oder einer Begehung. Sie enthält alle relevanten Informationen, die wir für unsere Berechnungen und Planungen benötigen.

Wann brauchen wir die Baubeschreibung?

Eine Baubeschreibung brauchen wir immer dann, wenn wir Angaben zu Materialien, Aufbauten oder Sanierungsständen benötigen – also bei fast allen energetischen Berechnungen. Auch wenn sie kein Muss ist, erleichtert sie die Planung erheblich und verbessert die Genauigkeit der Ergebnisse.

Zum Beispiel bei:

• Heizlastberechnung
• U-Wert-Bewertung
• Nachweis von Dämmmaßnahmen
• Fördermittelanträgen (z. B. BEG, KfW, BAFA)
• Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
• Berechnung der Jahresarbeitszahl (z. B. bei Wärmepumpen)
• Energetischer Zustand des Gebäudes im Vorher-Nachher-Vergleich

Welche weiteren Pläne sind hilfreich?

Neben der Baubeschreibung helfen uns auch grafische Pläne, um ein umfassendes Bild Ihres Gebäudes zu bekommen. Besonders wichtig sind:

• Grundriss aller Geschosse – zur Ermittlung von Raumgrößen, Wandpositionen und Fensterflächen
• Schnittzeichnungen – zeigen die Geschosshöhen, Dachneigungen und mögliche Abseiten
• Ansichten – zeigen das Gebäude von außen, u. a. für Fensterverteilung und Fassadenaufbau

Diese Pläne liefern wichtige Informationen für technische Berechnungen, die wir nicht aus der Baubeschreibung entnehmen können – etwa zur Heizlast oder zur Berechnung von Dämmflächen. Je mehr dieser Unterlagen vorliegen, desto genauer und effizienter können wir Ihre Berechnungen erstellen.

Unser Fazit

Die Baubeschreibung ist ein fester Bestandteil der Bauakte und enthält detaillierte Informationen zu den verwendeten Materialien, Bauteilaufbauten und dem ursprünglichen Ausführungsstand des Gebäudes. Für die energetische Sanierung liefert sie eine wichtige Grundlage – insbesondere bei der Einschätzung von Dämmstandard, Sanierungsbedarf und möglichen Maßnahmen.

Ganz gleich, ob Sie noch eine alte Baubeschreibung besitzen, gar keine Unterlagen vorliegen haben oder unsicher sind, ob Ihre Dokumente ausreichen: Wir helfen Ihnen gerne weiter. Unsere Energieberater prüfen vorhandene Unterlagen und erklären, welche Informationen für Ihr Projekt relevant sind.

Fehlende Angaben holen wir bei Bedarf über einen Projektbogen oder bei einem Termin vor Ort ein. Sprechen Sie uns einfach an – gemeinsam finden wir den besten Weg für Ihre Sanierung.

Zur Autorin: Nina Grimmeiß

Nina Grimmeiß hat Kommunikationswissenschaft studiert und ist seit 2023 bei RENEWA. Sie bereitet komplexe Themen rund um Klimaschutz, erneuerbare Energien und energetische Sanierungen verständlich auf.

Durch den engen Austausch mit unseren Fachexperten liefert sie fundiertes Wissen, um Leserinnen und Leser für nachhaltige Energielösungen für den Gebäudesektor zu gewinnen. Hier gelangen Sie zu Ninas LinkedIn Profil.